多伦多新建公寓楼花的投资者急于转让脱手

据Globe and Mail报道，越来越多的房地产投资人正在试图将多伦多地区的公寓楼花脱手，而不是完成交割，因为租金暴跌，银行机构收紧了租赁物业的借贷资格审查。

据房地产经纪人称，过去几个月在新冠病毒大流行下，转让新公寓购买权的数量飙升。这是公寓市场疲软的迹象，包括新公寓单位数量过多，租金下降以及房客数量减少。

REC Canada的高级合伙人Simeon Papailias指出：“我们看到了一大批人不愿意在这个市场下完成交接。”

图源：AARON VINCENT ELKAIM/THE GLOBE AND MAIL

根据行业研究组织Urbanation的数据，自大流行于今年年初开始以来，大多伦多地区的出租屋空置率已达到十多年来的最高水平，平均租金价格比上一年跌了9％。

政府的边境限制禁令使得新移民、旅游和外国学生的人数减少，导致出租市场的需求明显下降。同时，可出租的单位数量猛增。 Urbanation的数据显示，今年多伦多地区将建成创纪录的23,000套新公寓单元，明年还将交付22,434套。估计有50％的成交公寓是用于投资出租的。

同时，二手公寓的销售量及其平均售价也比上一年有所提高，公寓楼花的销售仍然强劲，不过新公寓的上市量和出租单元的上市数量正在迅速增加。如果这种情况持续下去，房地产经纪人预计成交价格将开始下降。

同样，由于旅游业的消失，大批经营Airbnb的物业将转为长期出租或出售。此外，还有许多公寓租户在失去工作或者因为在城市以外找到了住所而搬离。

现在，即将面临新公寓交割的投资者们担心，他们的房租收入可能无法支付按揭贷款。

Papailias说：“短期内交割的业主绝对会因为疫情对租赁市场的影响而受到冲击。这就促使他们签转售合同。”他估计，转让楼花约占楼花销售量的20％至25％。相比之下，疫情之前这个比例为10％至15％。

公寓楼花转让与二手公寓销售不同，没有列入地产局的跟踪数据，通常也不允许房地产经纪人公开发布。转让楼花只有在公寓即将完工时才被允许，并且必须得到公寓开发商的批准。

随着COVID-19病例上升以及限制措施，一些人失去收入，经济复苏也不确定。银行不希望投资者拖欠按揭贷款，要确保如果租户停止支付房租，投资者有足够的现金和就业收入。

疫情开始以来，贷款银行的资格审查变得更加严格，包括在某些情况下要求支付更多首付和不接受借来的首付。

楼花销售专家Connect Realty的高级经纪人Matt Elkind说，银行向投资者放贷的意愿明显下降。6个月前可以毫无问题地获得贷款的投资人，现在可能借不到款了。

Elkind说，他的一位客人因为生意关闭申领了联邦补助，结果被银行取消贷款资格。一些银行现在要求35%的首付，而之前只要20%。

疫情前，银行会将出租收入的80%计入借款人的总收入，但是现在银行只按50%计算。如果借款人只有租金收入，将很难申请到贷款。

目前，银行的房贷利率低至2%以下，如果买家申请不到银行的贷款，就只能向私贷机构申请，条件是支付更高的利率。

不过，地产经纪人认为，加拿大政府刚刚提出未来三年更高的移民目标，预期住房需求将会大幅增加，所以现在并不是卖房的理想时机。

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