目前影响加拿大安省房价的驱动力（下）

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政府政策: 各国政府正试图设计“软着陆”，但现在它们正试图通过鼓励银行允许借款人将抵押贷款推迟最多六个月来防止房屋崩盘。

• 抵押和住房局收紧抵押规定: 从7月1日起，CMHC对其抵押贷款规则进行了更改，使大约10％的潜在购房者无法获得公平贫困信贷。更改的目的是保护纳税人不必承担不良贷款的费用。
• COVID-19支持措施:

抵押付款延期: 抵押递延是借款人与贷方之间的协议，用于在一定时间内暂停或暂停抵押付款。协议结束后，您的抵押贷款将恢复正常。抵押付款延迟不会消除您的抵押欠款。借款人仍应计利息。一个拥有25万加元抵押贷款的加拿大人将抵押贷款推迟六个月，这会使他们的抵押贷款余额增加大约4,000加元的应计利息。5月份的统计数据显示，安大略省有21％的抵押贷款持有人申请了抵押递延。抵押推迟到6个月后到期，这意味着到10月，许多此类推迟都会到期。除非这些借款人找到新工作，否则他们将违约。

驱逐禁令和暂停: 安大略省政府已无限期暂停驱逐的执行，安省法庭将不会发出任何新的搬迁令，直至另行通知。

• 短期租赁规定: 在2019年底，多伦多市制定了规范短期租金的计划。 以下是重点内容：

短期租金仅允许在主要居住地使用。截至3月中旬，Airbnb上列出的大约15,000个GTA短期出租愿意提供整个房屋的出租。

每次住宿最多可入住28天，每年最多可租用房屋180个晚上。

申请人需要支付5,000美元的一次性许可证申请费。

运作短期出租房屋的人每年必须支付50美元，并支付连续少于28天的所有租金的4％的市政住房税（MAT）。

像Airbnb这样的短期出租公司将被要求提供程序来处理有问题的运营商并回应投诉。

• 更高的财产税: 多伦多市市长和议员批准稍高的税收，并正在辩论新的和更高的税收。市政工作人员正在研究各种可能性，并且有一些想法。去年12月，多伦多市议会投票决定在6年内将物业税提高8％。它将为运输和基础设施买单，并且它的缓慢引入可能对市场影响不大。1月，议员Ana Bailao提出了在城市2020年预算中包括空置房屋税的想法，同时增加了对豪宅征收的市政土地出让税。
• 释放省级开发用地: 省政府将与市政当局合作以减少申请程序，并计划出售多达243个未充分利用的房产用地，以重新开发为房屋。但是，进展缓慢。

政府整体影响力: 总体而言，政府现在正在竭尽全力挽救生命，同时避免房价暴跌。一两年之内，一旦COVID危机消退，他们仍将努力为房地产市场带来承担能力。

供给: 供应来自两个来源。

现有二手房的销售：他们是个人拥有的房屋，出售这些房屋以进行升级，工作或其他某种原因。多伦多房地产委员会仅报告现有房屋销售和挂牌情况。

预售和施工完成：这些主要是公寓和联排别墅。预售数据是私人的，很难找到，但是开工（由政府报告）是预售活动的非常准确的滞后指标。

• 现有房屋供应月数: 尽管它仍然是卖方市场，但近几个月来GTA中的房屋供应量增加了一倍。 这对于购买者而言更加有利。传统上，春季是房地产活动的繁忙季节。但是，今年在疫情期间买卖房屋将更具挑战性。只有积极进取的卖方才会出售，而大多数有意愿的买方将因就业和储蓄问题而被淘汰。过去，缺乏活跃的商品信息正在推动卖方市场。在冠状病毒衰退期间，缺乏有意愿的购买者使市场转向买方。尽管从技术上讲它不是买方市场，但供应量已上升至2017年的水平，并且在那一年房价大幅下跌。

出售或转换的短期租金（中期影响）: 旅行禁令将在接下来的几个月内（加拿大旅游旺季）有效关闭短期租金。预订量的下降可能迫使许多主要用作短期出租的公寓的所有者出售其公寓或将其重新用于长期出租，从而在未来六个月内向市场增加了15,000套房屋。我们对50多家加拿大房地产经纪人进行了调查，其中50％的人发现大部分短期租金被列为长期带家具的公寓租金，还有25％的人认为AirBnB业主会出售房屋以套现资本收益。

抵押违约和丧失抵押品赎回权: 最新数据表明，更多的加拿大人丢失了每月的工资，而且一些经济学家警告经济衰退，即使没有衰退，也似乎更多的加拿大人过度扩张自己的信用额度。根据Equifax的说法：“抵押贷款违约率也一直在上升。90天以上的抵押贷款逾期率上升到18％，比去年同期增长6.7％。安省（17.6％）导致抵押贷款拖欠率上升，其次是BC省（15.6％）和艾伯塔省（14.8％）。最新的抵押贷款违约率上升已连续四个季度扩大。调查显示，超过30％的加拿大人表示担心利率上升可能使其濒临破产。由于冠状病毒的遏制，工作机会将恶化。尽管CMHC可以通过加拿大贷方提供选择延期付款，重新摊销抵押贷款的方式来帮助加拿大人。它不会帮助过度扩张的加拿大人摆脱其信用卡债务，也不会保护那些选择通过私人抵押贷款人为自己的房屋融资的加拿大人。

婴儿潮一代换小房子: 根据最近的一项调查，在安省所有临时工中，将近一半（49％）的受访者表示，他们计划在临近或进入黄金岁月时搬入一个较小的房屋，这是所有调查省份中最高的比率。在全国范围内，有86％的婴儿潮一代希望永远生活在自己的家中，但只有25％的婴儿可以实现退休储蓄。 如果他们的房屋是他们最大的资产，那么许多人将需要从他们的房屋中释放现金以维持生计。加拿大皇家银行的一项调查说：“在未来十年中，婴儿潮出生的人会“释放”他们目前拥有的五十万套房屋，这是由于他们的阶级自然缩水，以及他们转向了老年人等住房的租赁形式。如果X世代和千禧一代的买主买得不到足够的钱，就有可能会压低最高市场的价格，从而压缩联排别墅和公寓的价格。在短期内，供应紧张，但在中期，存在住房供应过剩的风险。

• 预售和完成:

新建筑: 多伦多的房屋建造数量创纪录，许多房屋即将完工。随着这些建筑物于2021年和2022年竣工，人们搬出了租房或出售了他们目前的房屋，这种新的供应应能缓解市场的一些压力。

预售: 大多伦多地区2020年初的预售强劲，但我们预计随着大流行期间展厅关闭，预售会趋于下降。取消社交距离措施后，开发商可能会尝试通过价格折扣，搬家补贴和超酷设施吸引买家！

民众的情绪: 无法预测民众情绪，但是正如过去两年所见证的，情绪可以快速变化。

• 加拿大消费者信心: 由于对房地产的积极看法，加拿大人的消费者信心大大提高。与2008年大萧条相比，信心恢复得非常好。情绪似乎是房地产市场活动的主要驱动力，因为其他四个驱动力在本质上较弱。
• 冠状病毒遏制: 如果安省的案件再次开始上升，那么我们可以预期情绪会恶化。在短期内，我们预计买家将退缩，而许多卖家将前进。乐观地讲，直到2021年中，疫苗才能广泛使用，并且需要感染70％的人口以提供人群免疫。不幸的是，超过30％的人口具有比较脆弱的条件。

投资者应该卖出吗？

从卖方的角度来看，市场上有更多的变化会影响价格下降，因此现在可能比两年内更好的销售时间，而且每年的房地产周期通常会在上半年有利于卖方。我们确定了几种类型的房主，在大流行期间应认真看待房屋销售。通过冠状病毒的遏制，OPEN HOUSE是可能的。但是，您可以找房地产经纪人来帮助您计划房屋的小修和改善，以便在房地产市场解冻时就可以使用。卖方应始终尽早咨询抵押贷款经纪人，以优先考虑灵活的贷款条件并降低抵押贷款取消处罚的风险。

这是购买的好时机吗？

随着价格上涨，一些在2019年采取谨慎观望态度的购房者可能已被排除在市场之外。价格仍在上涨，但冠状病毒的使价格下降。价格很可能在2021年走低。请记住，每年的房地产周期通常会在夏末有利于买家。在此阶段，很难确定它将对市场产生多大影响。如果您正在考虑购买，请进行艰难的讨价还价，并尽可能支付接近市价的价格。同样，在融资方面，不要贷款太多。

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