目前影响加拿大安省房价的驱动力（上）
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我们都知道供给和需求决定了房价, 而所有其他因素只是驱动供给或需求, 这些驱动力包括了核心需求, 非核心需求, 政府政策, 供给和民众情绪等。从长期来看, 市场从根本上是经济力量推动, 但从短期来看, 市场情绪可以将价格推高至经济可持续的水平之上。以下就是目前推动加拿大安省房价的主要因素:
核心需求
- 人口成长: 安省的人口总是一直在增长, 只是成长率的多少至关重要。如果人口增长是与过去持平或低于过去, 那么物价上涨的压力就会减小。目前安省的人口增长率是较低, 由于COVID-19相关旅行限制的持续实施, 我们可能会看到较低的增长速度, 直到2021年年底。
- 房价的改变: 整个大多地区房价都在上涨。房价上涨降低了负担能力并且对价格造成了下降压力。根据经验法则, 当住房成本超过家庭收入的40%时, 就会被认为是难以承受的。2020年3月, 多伦多住房拥有成本是家庭收入中位数的68%。换句或说, 在COVID-19影响之前, 在低利率的环境之下, 多伦多的房价已经超过经济基本面。然而, 考虑到房价已经非常高, 目前价格的上涨将会显着增加住房的可承受力。
- 储蓄和资产净值: 租金的上涨速度快于收入的增长, 因此首次购房者很难拿出首付款。任何设法节省首付款并将其投资于“蓝筹”股票的人现在可能会发现他们需要再存几个月或几年。冠状病毒的遏制了工作，驱逐出境，将短租的AirBnB转换为长期租金以及大量移民减少，我们相信租金将会下降。当市场解冻时，这将使租房者可以为将来的购买节省更多。现有的房主从价格上涨中已经受益，因此他们拥有更多的房屋净值，可以用来购买更大的房屋。
- 融资: 你最大抵押贷款是根据收入(你能支出多少钱用于抵押贷款)和利率(抵押贷款的金额有多大)。
（A）贷款利率: 大多伦多地区的中位数收入并未发生实质性变化，但就业水平正在下降。为了减轻影响，加拿大银行大幅降低了利率，但符合抵押贷款条件的利率下降幅度不大。
（B）就业与收入: 与低抵押贷款利率相比，冠状病毒遏制工作造成的工作损失更强大。没有收入，您将没有资格获得抵押。穆迪公司估计，失业率每上升1％，房价就会下降4％。使用此比率，安省失业率长时间上升5％至7.5％将导致房价下降10％，安省失业率上升5％至10％将导致房价下降20％。“正式”失业人数指的是不找工作的失业者（例如，在旅游或酒店等尚未完全重新开放的行业中工作的人）。真正的失业率更高。即使在人们被重新雇用之后，他们将需要工作三个月才能获得抵押贷款预先批准的资格。同样，小型企业和佣金销售人员必须显示2年的稳定收入才能获得抵押贷款。除非银行改变贷款政策，否则2020年将拖欠其抵押合格收入，直到2023年中（当他们提交2022年税收时）。
（C）房屋拥有成本: 根据多伦多市长的说法，如果未填补$ 1.5B的收入缺口，多伦多将需要增加47％的物业税来维持服务。虽然省级和联邦政府可能会提供支持，但房主也可能会提供帮助。居民应该期望房产税增加或服务减少以弥补财政收入的不足。如果城市推迟基础设施建设和资本支出，那么递延成本最终将导致未来更高的税收。房产税已计入抵押贷款承受能力的计算中，因此增加税收会降低购房预算。
总结核心需求: 尽管利率较低，但由于冠状病毒的影响，对房屋的短期核心需求将比2019年低得多。
非核心需求: 这代表短期投资，长期投资和度假屋需求（即业主未全时使用的房屋）。外国资本，房地产翻建和黑钱在这里发挥作用。它还包括短期租金，长期租金和度假屋物业购买。由于非核心需求是“可选的”（即不用于庇护自己的家庭），因此它比核心需求动荡得多。
- 境外资本: 安大略省征收15％的外国买家税，以减少外国资本流入对当地房地产的扭曲影响。现在，随着新的旅行禁令成为冠状病毒遏制工作的一部分，我们可以预期外国对加拿大房地产的投资将很少。
- 长期租金: 多伦多有近40％的公寓未被业主占用，因此租金投资是房价的重要驱动力。我们预计，只要有冠状病毒驱逐禁令出台，国内对长期租金收入财产的兴趣就会枯竭。取消社会隔离政策后，政府尚未制定针对拖欠租金的房东的退出策略。租户将如何偿还三到六个月的租金欠款？租金投资是房价的重要驱动力。同样，最近有关加拿大各地租金下降的报道将阻止新的租金投资，直到租金率稳定为止。
- 短期租金: 我们正在密切关注短期租金，因为尽管安省政府已于6月5日开始允许短期租金重新开放，但国际旅行禁令将在未来几个月内有效关闭许多短期租金（加拿大的旅游旺季 ），多伦多市中心的房东可能仍会经历一个艰难的夏天。
- 房屋翻建: 随着冠状病毒遏制翻建工作的进行，房屋翻建将具有很大的风险，因此我们预计翻建将一直退出市场，直到它们见到市场最低点为止。市场见底，可能还需要6个月到一年的时间，翻建者才会出现。
- 黑钱: 包括从资本管制国家（例如中国）非法转移的合法收入和从受到国际制裁的国家（例如伊朗，俄罗斯和朝鲜）转移的合法收入。为了掩盖资金的非法性质，在房地产市场上对其进行了清洗。有时，使用人头购买者隐藏了财产的真正所有者，或者该财产是由空壳公司拥有的。有时，房地产经纪人或律师会接受非法现金，以帮助黑钱的人隐藏其真实出处。 2015年，卑诗省房地产经纪人在家中的壁橱里被抓获数十万美元。我们看不到有证据表明黑钱在当地房地产中的作用减弱。
总结非核心需求: 最近发生的所有变化的结果将减少非核心用途住宅房地产的资本流入，这将给多伦多的房价带来下行压力。
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